ការបើកឡើងវិញរបស់ប្រទេសចិន បាននាំមកជាមួយទាំងអត្ថប្រយោជន៍និងហានិភ័យ សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅអាស៊ី

អគារខ្ពស់ៗនៅទីក្រុងហុងកុង មើលពីវិថីថ្មើជើង Tsim Sha Tsui ថតនៅថ្ងៃទី 10 ខែមករា។ រូបថត៖ May Tse

គិតមកទល់ពេលនេះ វាមានរយៈពេលត្រឹមតែជាង ១ សប្តាហ៍ប៉ុណ្ណោះ ចាប់តាំងពីប្រទេសចិនបានបើកព្រំដែនរបស់ខ្លួនឡើងវិញ បន្ទាប់ពីការលុបចោលភ្លាមៗនូវគោលនយោបាយ «Zero Covid» ដែលបានបិទទ្វារ ប្រទេសនេះពីពិភពខាងក្រៅអស់រយៈពេលជិត ៣ ឆ្នាំ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សុទិដ្ឋិនិយមនិងជំនឿចិត្តទៅលើប្រទេសចិននិងបណ្ដាប្រទេសដែលមានទីផ្សារកំពុងរីកចម្រើន បាននិងកំពុងកើតមាននៅពាសពេញទីផ្សារហ៊ុន Wall Street។

បើទោះបីមានការព្រួយបារម្ភអំពីការបរាជ័យរបស់រដ្ឋាភិបាលចិនក្នុងការទប់ស្កាត់វីរុសកូវីដ-១៩ តាមរយៈការចាក់វ៉ាក់សាំងដល់ក្រុមមនុស្សវ័យចំណាស់ និងការកាត់បន្ថយបន្ទុកលើប្រព័ន្ធថែទាំសុខភាពដែលមិនសូវល្អក៏ដោយ ក៏ក្រុមហ៊ុន Morgan Stanley នៅតែជឿជាក់ថា «ទីផ្សារភាគហ៊ុនរបស់ប្រទេសចិនអាចនឹងកើនឡើងដល់កម្រិតកំពូលនៅឆ្នាំនេះ»។

ក្រុមហ៊ុន JPMorgan ដែលបានតាមដានការបើកដំណើរការឡើងវិញរបស់ប្រទេសចិនបានកត់សម្គាល់អំពីការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃការប្រើប្រាស់រថភ្លើងក្រោមដី, ការធ្វើដំណើរតាមផ្លូវអាកាសនៅក្នុងស្រុក និងសេវាកម្មដឹកជញ្ជូននៅដើមខែមករា។ នៅក្នុងឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យនៅតំបន់អាស៊ី គេអាចមានសុទិដ្ឋិនិយមកាន់តែខ្លាំងជាងមុន ដោយក្នុងនោះការបើកដំណើរការឡើងវិញរបស់ចិនអាចនឹងទៅបំពេញតម្រូវការនៅក្នុងទីផ្សារ និងវិស័យដែលពឹងផ្អែកលើវិស័យទេសចរណ៍ និងលំហូរវិនិយោគពីចិនដីគោក។

រដ្ឋាភិបាលថៃបាននិយាយថា «ខ្លួនរំពឹងថានឹងទទួលបានភ្ញៀវទេសចរចិនចំនួន ៣០០ ០០០ នាក់នៅក្នុងត្រីមាស ទី១ នៃឆ្នាំនេះ» ដែលអាចជួយជំរុញការងើបឡើងវិញនៅក្នុងឧស្សាហកម្មសណ្ឋាគារដែលបានរងផលប៉ះពាល់ពីវីរុសរាតត្បាត និងដែលពឹងផ្អែកខ្លាំងលើភ្ញៀវទេសចរបរទេស។ ទន្ទឹមនឹងនេះដែរ សាកលវិទ្យាល័យល្បីៗរបស់អូស្ត្រាលីក៏អាចទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីការទទួលយកនិស្សិតចិនឱ្យចូលរៀនផងដែរ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកដែលចំណេញច្រើនជាងគេអាចជាទីក្រុងហុងកុង។ ក្រុមហ៊ុន Midland Realty បានប៉ាន់ប្រមាណថា «ប្រតិបត្តិការទិញដូរលំនៅដ្ឋាននឹងឈានដល់កម្រិតខ្ពស់បំផុតមិនធ្លាប់មាននៅក្នុងខែមករា ដោយក្នុងនោះចំនួននៃការលក់នៅតាមបណ្ដាគម្រោងលំនៅដ្ឋានសំខាន់ៗចំនួន ៣៥ កន្លែងបានកើនឡើងរួចហើយចាប់តាំងពីចុងខែធ្នូមក»។

ជាក់ស្តែង ក្រុមហ៊ុន Morgan Stanley បានរំពឹងថា «តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហុងកុង (ដែលបានធ្លាក់ចុះ ១៧% ពីកម្រិតខ្ពស់បំផុតរបស់ពួកគេនៅក្នុងខែសីហា ២០២១) នឹងកើនឡើងវិញនៅត្រីមាសទី២ ហើយអាចនឹងកើនឡើង ៥% នៅឆ្នាំនេះ»។ នៅក្នុងរបាយការណ៍មួយដែលបានចេញផ្សាយកាលពីថ្ងៃទី ១១ ខែមករា លោក Colliers បាននិយាយថា «វិស័យលក់រាយរបស់ហុងកុងដែលបានរងផលប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងនឹងក្លាយជាអ្នកដែលទទួលផលដ៏ធំបំផុតពីការបើកព្រំដែនឡើងវិញជាមួយចិនដីគោក»។

ការជួលហាងលក់ដូរនៅតាមដងផ្លូវសំខាន់ៗត្រូវបានគេព្យាករថានឹងកើនឡើង ៨% នៅឆ្នាំនេះ ដែលជាការកើនឡើងប្រចាំឆ្នាំដំបូងបង្អស់ចាប់តាំងពីឆ្នាំ ២០១៣ មក។ ការដែលទីក្រុងប៉េកាំងបានសម្រេចបន្ធូរបន្ថយគោលនយោបាយ «បន្ទាត់ក្រហមចំនួន ៣» របស់ខ្លួន ដែលជាគោលនយោបាយដែលបានបង្កឱ្យមានវិបត្តិសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ (បូករួមនឹងការបន្ធូរបន្ថយនូវការរឹតត្បិតផ្នែកបទប្បញ្ញត្តិលើក្រុមហ៊ុនបច្ចេកវិទ្យា) បាននាំមកនូវការផ្លាស់ប្តូររឿងរ៉ាវទាក់ទងនឹងប្រទេសចិន។

ការផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយនៅក្នុងប្រទេសចិន ដែលមានសេដ្ឋកិច្ចដ៏ធំជាងគេបំផុតរបស់តំបន់អាស៊ីបានផ្តល់ការជំរុញផ្នែកទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅក្នុងតំបន់ នៅចំពេលវលាដ៏សំខាន់សម្រាប់សេដ្ឋកិច្ចពិភពលោក។ លោក Matthew Bouw ដែលជានាយកប្រតិបត្តិប្រចាំតំបន់អាស៊ីប៉ាស៊ីហ្វិក នៃក្រុមហ៊ុន Cushman & Wakefield បាននិយាយថា «ខ្យល់ព្យុះសង្ឃរាជាច្រើននៅក្នុងប្រទេសចិនកំពុងប្រែទៅជាខ្យល់ដ៏ត្រជាក់ស្រួល»។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ កត្តាកំណត់ដ៏សំខាន់បំផុតចំពោះទស្សនវិស័យសម្រាប់ឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យនៅតំបន់អាស៊ី មិនមែនជាអ្វីដែលកំពុងកើតឡើងនៅក្នុងប្រទេសចិននោះទេ ក៏ប៉ុន្តែវាគឺជាអតិផរណា និងការកើនឡើងនៃអត្រាការប្រាក់។ របាយការណ៍ដែលបានចេញផ្សាយដោយក្រុមហ៊ុន JLL កាលពីថ្ងៃទី ១៦ ធ្នូ បានព្យាករថា «ទំហំប្រតិបត្តិការជួញដូរអចលនទ្រព្យនៅទូទាំងតំបន់នឹងធ្លាក់ចុះពី ៥% ទៅ ១០% នៅឆ្នាំនេះ បន្ទាប់ពីការធ្លាក់ចុះ ២៥% នៅឆ្នាំ ២០២២»។

បើទោះបីជាការបើកដំណើរការឡើងវិញរបស់ប្រទេសចិនអាចផ្តល់អត្ថប្រយោជន៍ដល់ផ្នែកខ្លះដល់វិស័យអចលនទ្រព្យនៅអាស៊ីក៏ដោយ ក៏វានៅតែអាចបង្កបញ្ហាប្រឈមមួយចំនួន។ នៅពេលដែលសញ្ញាមួយចំនួនបានបង្ហាញថា «អតិផរណានៅក្នុងពិភពលោកនឹងឡើងដល់ចំណុចកំពូល ហើយបណ្ដាធនាគារកណ្តាលអាចនឹងកាត់បន្ថយការដំឡើងអត្រាការប្រាក់» ការភ័យខ្លាចក៏បានលេចឡើងដែលថា «ការបើកឡើងវិញយ៉ាងឆាប់រហ័សអាចបង្កើនសម្ពាធអតិផរណា»។

តម្លៃលោហៈធាតុសម្រាប់វិស័យឧស្សាហកម្មបានកើនឡើង ២២% រួចទៅហើយ ចាប់តាំងពីចុងខែតុលាមក ខណៈពេលដែលក្រុមហ៊ុន Goldman Sachs បានលើកឡើងថា «តម្លៃប្រេងអាចនឹងកើនឡើង ៣០% នៅត្រីមាសទី៣ ប្រសិនបើប្រទេសចិនបើកដំណើរការឡើងវិញដោយជោគជ័យ»។

ក្តីបារម្ភដ៏លើសលុបគឺ «ភាពមិនប្រាកដប្រជាចំពោះអនាគតនៃអតិផរណា និងការចំណាយលើការខ្ចីប្រាក់ បូករួមនឹងការភ័យខ្លាចអំពីការដាំក្បាលចុះនៃសេដ្ឋកិច្ច»។ លោក Kevin Coppel ដែលជានាយកគ្រប់គ្រងក្រុមហ៊ុន Knight Frank ប្រចាំតំបន់អាស៊ីប៉ាស៊ីហ្វិកបាននិយាយថា «បើទោះបីជាការបើកឡើងវិញរបស់ប្រទេសចិនបានផ្តល់នូវហេតុផលសុទិដ្ឋិនិយមមួយចំនួនក៏ដោយ ក៏សំណួរជាច្រើនជុំវិញទស្សនវិស័យនៃអចលនទ្រព្យនៅតំបន់អាស៊ីនៅតែមាន»។

វានៅមិនទាន់ច្បាស់លាស់ទេថា «តើគំរូនៃការចំណាយរបស់អតិថិជនចិននឹងវិលត្រឡប់មករកកម្រិតដូចនៅមុនកើតមានវីរុសរាតត្បាតដែរឬទេ ជាពិសេសនៅពេលនិយាយដល់ការចំណាយទៅលើការធ្វើដំណើរទៅក្រៅប្រទេស» ហើយឆន្ទៈរបស់វិនិយោគិនលោកខាងលិចក្នុងការមកបណ្ដាក់ទុននៅក្នុងប្រទេសចិន ក៏មិនមានភាពច្បាស់លាស់ដែរ ជាពិសេសដោយសារហានិភ័យដ៏ខ្ពស់ និងភាពផុយស្រួយនៅក្នុងរយៈពេល ២-៣ ឆ្នាំកន្លងមកនេះ។

ជាក់ស្តែង ទីក្រុងតូក្យូបានរក្សាជំហររបស់ខ្លួនក្នុងនាមជាទិសដៅដែលគេចង់បានបំផុតសម្រាប់ការវិនិយោគលើវិស័យអចលនទ្រព្យឆ្លងដែននៅក្នុងតំបន់អាស៊ីសម្រាប់រយៈពេល ៤ ឆ្នាំជាប់ៗគ្នា (យោងតាមការស្ទង់ មតិអំពីចេតនារបស់វិនិយោគិនដែលចេញផ្សាយដោយក្រុមហ៊ុន CBRE កាលពីថ្ងៃទី ១២ ខែមករា)។ ស្ថានភាពរបស់ប្រទេសជប៉ុនក្នុងនាមជាទីផ្សារដែលមានស្ថិរភាព, ដែលអាចព្យាករបាន និងជាទីផ្សារដែលមានភាពបត់បែនជាមួយនឹងអត្រាទាប បានបន្តផ្តល់នូវភាពទាក់ទាញយ៉ាងខ្លាំងនៅក្នុងបរិយាកាសវិនិយោគនៅពេលបច្ចុប្បន្ន។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្វីដែលគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍នោះគឺ «ទីក្រុងហុងកុងបានវិលត្រឡប់ទៅឈរនៅចំណាត់ថ្នាក់កំពូលទាំង៥ ជាលើកដំបូងចាប់តាំងពីឆ្នាំ ២០១៨ មក»។ ការលុបចោលគោលនយោបាយ «Zero Covid» ប្រហែលជាបានជួយបន្ធូបន្ថយអារម្មណ៍តានតឹង ក៏ប៉ុន្តែការព្រួយបារម្ភកាន់តែខ្លាំងអំពីការបញ្ចប់ទៅនៃសាច់ប្រាក់ដែលមានតម្លៃថោកនឹងនៅតែបន្តកើតមានមួយរយៈពេលទៀត៕

South China Morning Post